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2018年的“金九銀十”，樓市熱點不斷：萬科喊出“活下去”、房企排隊打折促銷、業(yè)主因房價下跌打砸售樓處……外界不禁猜測，房地產(chǎn)業(yè)真的要過冬了嗎？

 對于地產(chǎn)圈的人來說，“地王”頻出，“搶房”大戰(zhàn)，房價如脫韁野馬般上漲，這一切好像是一場漸行漸遠的夢。

 把時鐘撥回兩年前，2016年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017 年3月，政府工作報告提出“遏制房價過快上漲”。過去的兩年里，樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，各地實施的調(diào)控措施達上千次。

就在今年國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力趨大的背景下，人們觀望調(diào)控政策會否出現(xiàn)松動之時，7月31日，中央政治局會議發(fā)出最強樓市調(diào)控信號：堅決遏制房價上漲。

從“遏制房價過快上漲”，到“堅決遏制房價上漲”，幾字之差，但徹底改變了樓市的預(yù)期。中央明確并堅定了對樓市調(diào)控的態(tài)度，且比以往任何一次都要堅決。

 為什么“房價神話”必須終結(jié)？

在過去的很多年，房價一直持續(xù)“只漲不跌”的神話，房地產(chǎn)不僅成為投資者和投機者的優(yōu)質(zhì)“理財產(chǎn)品”，也成為不少企業(yè)比主業(yè)更賺錢的業(yè)務(wù)。甚至有企業(yè)脫離了轉(zhuǎn)向地產(chǎn)，有泛地產(chǎn)化之憂。這也使得大量的熱錢涌向了地產(chǎn)業(yè)。

而房價的持續(xù)上漲不僅推高了工商企業(yè)房產(chǎn)資源的成本，擠壓了工商企業(yè)的利潤，也削弱了居民的消費能力，降低了城市競爭力。很難想象一個“居者難有其屋”的城市，能真正留住人才。

中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)做“火車頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實體經(jīng)濟中“吸血”。

地價降溫，強化了樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變

土地價格與樓盤價格，常常被形容為面粉與面包的關(guān)系。今年以來，“面粉”供應(yīng)充足，價格也在回歸合理區(qū)間，不僅“地王”不再出現(xiàn)，還出現(xiàn)越來越多的“底價成交”，甚至流拍。

有關(guān)機構(gòu)務(wù)副院長黃瑜告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，今年以來全國土地市場流拍現(xiàn)象頻發(fā)，住宅用地成交樓面均價及溢價率持續(xù)下降，企業(yè)拿地更趨理性，土地市場逐步理性回歸。

2017年4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。36~18個月的，要減少供地。12~6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地政府繼續(xù)加大推地力度，土地供求繼續(xù)大幅增長，前三季度，全國300座城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長30%，其中住宅用地推出7.9 億平方米，同比增長31.5%，增幅為2012年以來單季度最高。

與此同時，19月住宅用地成交樓面均價同比下跌6.4%，平均溢價率為18.2%，較去年同期下降21.2 個百分點，底價成交地塊數(shù)量明顯增多。此外，今年以來全國300城還有449宗住宅用地發(fā)生流拍，總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

 以二線城市代表武漢為例，8月17日開始，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓15宗國有建設(shè)用地的使用權(quán)，其中10宗是純住宅用地，總面積74.9萬平方米。按照拍賣規(guī)則，這10宗地均規(guī)定了競拍起始價格和建議最高價，如果競價達到了設(shè)定的出讓最高價，按“現(xiàn)場競配建”(即競價轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積最大者為競得人)方式確定競得人。

房企沖刺年度銷售業(yè)績，回款是王道

樓市變陣，現(xiàn)金為王。

天風(fēng)證券研報顯示，2017年44家樣本房企經(jīng)營現(xiàn)金流實現(xiàn)凈流入324億元，是近5年來除2016年外表現(xiàn)最好的一年。2018年上半年，樣本房企經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負，凈流出383億元。

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源。當(dāng)下融資越來越難，銷售回款就越發(fā)重要。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源。當(dāng)下融資越來越難，銷售回款就越發(fā)重要。

“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科‘活下去’。因此回款目標(biāo)的達成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障。”郁亮說，“如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬科6300億元的年度回款目標(biāo)“還有一半多沒完成”。

 回款為什么變難了？郁亮談道，“管理動作根本沒有考慮如何應(yīng)對政策調(diào)控”，比如“不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別”。

這并不是萬科一家的難題。天風(fēng)證券研報指出，從銷售回款率的情況來看，近三年來呈不斷下降態(tài)勢。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬科為例，2017年萬科銷售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%。“我們認為這與部分城市嚴(yán)厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長有關(guān)。”天風(fēng)證券研報中說。

在廣州、杭州等熱點城市，新盤網(wǎng)簽往往需要排隊三個月以上，之后如果用公積金貸款，或組合貸款，又需要等待兩三個月的放款周期。

此前，碧桂園首席財務(wù)官伍碧君也在該公司中期業(yè)績會上稱，“今年房地產(chǎn)按揭政策跟去年比有較大變化，導(dǎo)致了回款率下降，但我們?nèi)赀€是有信心維持在80%以上。”公開資料顯示，在2016年和2017年，碧桂園的銷售回款率分別為92%和90%。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

分析人士認為，隨著年關(guān)將近，房企的規(guī)模之爭也在持續(xù)加劇，尤其面臨融資趨緊的環(huán)境，房企的規(guī)模優(yōu)勢也是決定未來現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素之一。預(yù)計四季度，房企為沖擊年度業(yè)績以及確保資金安全，將繼續(xù)加大銷售力度。

根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公布的信息，從目前已公布銷售目標(biāo)的54家房企完成情況來看，今年19月銷售目標(biāo)完成率均值為71.74%，共有49家房企目標(biāo)完成率超過50%。

其中，建業(yè)地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家房企已經(jīng)超額完成全年銷售任務(wù)，銷售金額分別為304億元、507億元，目標(biāo)完成率分別為105.73%和100.33%。目標(biāo)完成率超過九成的房企有5家，分別為龍光地產(chǎn)、中國金茂、正榮地產(chǎn)、金科集團、中梁地產(chǎn)。尚有5家房企目標(biāo)完成率低于50%，分別為禹洲集團、朗詩綠色集團、泰禾集團、恒泰、華鴻嘉信。