最近,一二線城市房租大漲,引發(fā)了人們的熱議。日前的一份數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)對11個重點城市住房租賃市場的調(diào)查,這11個重點城市7月份的租金整體漲幅同比超過了20%,遠(yuǎn)超往年水平。僅7月以來一線城市北上深廣環(huán)比分別達(dá)到了2.63%,2.10%,3.1%,2.92%。
可能對于很多年輕人來說,自己買不起房,也無需關(guān)心房價。因為,買不起房可以租房子住。
但是如果房租也出現(xiàn)飆漲,甚至占到工資收入的六成,那就有一種莫名的恐懼,如今房子買不起不算,甚至連租房也快租不起了。
現(xiàn)在很多人最關(guān)心的是,高房價已是一種常態(tài),那么高房租是否也是如此呢?
對此,我們認(rèn)為,未來高房租存在的可能性并不大。先分析一下,導(dǎo)致房租上漲主要有三大因素:
第一,房價大漲,房租似乎也有了上漲動力。一二線城市房價從2015年6月開始上漲,到現(xiàn)在已經(jīng)三年多了,房價翻了至少二三倍不止,但是房租價格至多也就上漲了40%左右。
在很多房東看來,當(dāng)前的房產(chǎn)租售比實在太低,回報率十分不合理。 但是我們認(rèn)為,之前由于房價加杠桿上漲太快,而房租是與收入掛鉤的,當(dāng)然房租漲幅趕不上房價。
若要想把租售比調(diào)整到合理區(qū)域,只有把高房價降下來,而通過上調(diào)房租的方式來調(diào)節(jié)租售比,租客肯定會承受不起的。
第二,房租上漲與需求有關(guān),由于一線城市限購,使得外來人口只能選擇租房住,再加上大學(xué)生畢業(yè)季到來,以及棚改拆遷,減少低價房源的供應(yīng)。在供需嚴(yán)重失衡的情況下,房租怎有不漲的道理?
第三,房產(chǎn)中介趁著房源供應(yīng)處于旺季,就哄抬房租價格,想謀取更高的中介費。
同時,國家鼓勵房屋租賃市場的發(fā)展,大量的資本看好房屋租賃行業(yè),紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。而初入的中介平臺為了獲得更多的房源信息,就只能搞惡性競爭,哄抬房租價格。
事實上,房租的高低,取決于收入增長或者降低。我們不能奢望房租永遠(yuǎn)停留在低水平甚至下降,但是它要在合理的上漲,與個人收入、家庭收入形成合理的比例。
房價上漲本無可厚非,但是人們最害怕的是一個上漲不成比例的“高房租”時代的到來。
那么,未來高房租時代能到來嗎?我想肯定不會。
首先,各地重拳打擊高房租,房租市場有望恢復(fù)平穩(wěn)。
國家七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》,有30個城市被列入先行開展專項行動名單。此后各城市紛紛響應(yīng),接連出臺相關(guān)工作方案。
我們經(jīng)過整理發(fā)現(xiàn),有超半數(shù)的城市相繼出臺了治理房地產(chǎn)亂象,規(guī)范市場的方案通知。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,從今年下半年起,全國會刮起一場租賃整治大風(fēng)暴,打擊“黑中介”將成為規(guī)范房地產(chǎn)市場的首要任務(wù),住房租賃市場需要更加健康規(guī)范地發(fā)展。“黑中介”、房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺等哄抬房租現(xiàn)象將會得到遏制。
再者,房企開始轉(zhuǎn)型建造長租公寓,加大對租賃市場的供應(yīng)。
自2017年以來,北京、上海等地增加了專用于出租的土地供應(yīng),同時也有萬科、遠(yuǎn)洋等傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍長租房市場。
此外,還有飽受安全事故爭議的碧桂園,其高層也在近日表示:“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和長租公寓是未來成為碧桂園主力發(fā)展的新業(yè)務(wù)板塊。
對于大中型房企來說,建造長租公寓租金收入或許只有5-6%,但是長租公寓既不用受到房地產(chǎn)調(diào)政策的調(diào)控,又可以獲得穩(wěn)定的投資回報率,給房企帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,這個市場還是極具有吸引力的。
如果房企加大對房租市場的供應(yīng),緩解緊張的房租市場的供求矛盾,房價上漲的空間就會縮小,而且租客會有較多的選房空間。
再次,除了房企轉(zhuǎn)型進(jìn)軍長租市場外,還有政府部門也會建造大量的公租房、廉租房,當(dāng)然政府部門也可以從開發(fā)商手里買下更多房子,用于廉租房出借,這是對低收入者,或剛進(jìn)入社會租房者進(jìn)行政策性呵護(hù)。
除了提高公租房和廉租房的供應(yīng)量,還可以對低收入家庭進(jìn)行補(bǔ)貼,這也是可行之法。
最后,政府部門正下決心將高房價調(diào)控下去,而一旦房價下跌,而且出現(xiàn)一定程度的調(diào)整,房租要想上漲也會很難。
所以,只有在房價去投機(jī)化、去杠桿化,回歸合理的屬性后,房地產(chǎn)的租售比才能更趨于合理。未來房租上漲要與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^,而不是與高漲的房價掛鉤。
未來,高房租會否也成為新常態(tài)呢?我們認(rèn)為不會,因為房租再漲也要與國內(nèi)居民的收入掛鉤,所以不可能亂漲價。
此外,隨著國家鼓勵發(fā)展房屋租賃行業(yè),未來這個行業(yè)將會有更大的發(fā)展?jié)摿?,所以會有更多的開發(fā)商進(jìn)行長租房業(yè)務(wù)。
同時,政府部門也會提供大量的廉租房和公租房。相信,未來房租價格繼續(xù)大漲的空間不會太大。